Если ипотека рефинансирована, как получить имущественный вычет по процентам

justice pro…

юридическая помощь

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: возврат процентов после перекредитования

Если Вы взяли кредит для рефинансирования ипотеки, можно ли вернуть налог по выплачиваемым процентам? В статье расскажем о налоговом вычете при рефинансировании ипотеки: какие условия предоставления вычета, сколько можно вернуть и какие документы понадобятся для возврата процентов при перекредитовании.

Рефинансируемый кредит предоставляется для замещения ранее полученного кредита на приобретение объекта недвижимости (Письмо ФНС РФ от 07.02.2013 N ЕД-3-3/403@). К рефинансированию прибегают для получения кредита на более выгодных условиях или, например, в случае банкротства банка, выдавшего ипотечный кредит.

Можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки?

Кроме вычета по расходам на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат, приобретение земельных участков налогоплательщик в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ имеет возможность получить вычет по расходам:

• на погашение процентов по ипотечным кредитам (займам),
• на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) указанных кредитов.

Поэтому при рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется. И если Вы оформили кредит в другом банке для погашения ипотеки (или перекредитовались в своем банке), Вы сможете вернуть НДФЛ по выплаченным процентам (Письмо Минфина от 27 апреля 2018 г. N 03-04-05/29011) . Однако для этого необходимо выполнение определенных условий.

Возврат процентов при рефинансировании ипотеки: условия

Для того чтобы получить налоговый вычет по процентам при рефинансировании ипотеки, необходимо выполнение следующих условий:

• Из кредитного договора, выданного в целях рефинансирования первоначального ипотечного кредита, должно следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным ипотечным кредитом на приобретение жилья. При этом имущественный вычет не предоставляется по расходам на погашение процентов в части суммы кредита, полученного от банка в целях рефинансирования, не относящейся к сумме первоначального ипотечного кредита (Письмо Минфина от 24 января 2018 г. N 03-04-05/3538, Письмо Минфина от 24 мая 2021 года N 03-04-05/37842).
• У организации, которая выдала кредит в целях рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита, должна быть лицензия Банка России на осуществление банковских операций. Дело в том, что в пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ оговорено, что вычет положен только по процентам по кредитам, полученным в целях рефинансирования ипотеки от банка. А под банком понимаются коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию Центрального банка Российской Федерации (Письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41643, Письмо Минфина РФ от 1 июня 2017 г. N 03-04-05/34121). После вступления в силу изменений в статье 220 НК РФ (согласно Федеральному закону от 29 сентября 2021 года № 325-ФЗ) вычет можно получить и по расходам на погашение процентов по займам, полученным от организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации).

Можно ли получить налоговый вычет по кредиту, который ранее был получен в целях рефинансирования ипотечного кредита?

Ответ на данный вопрос будет зависеть от содержания кредитного договора:

• Если из кредитного договора, выданного в целях рефинансирования кредита, выданного на рефинансирование первоначального ипотечного кредита, будет следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным целевым итопечным кредитом на приобретение жилья (имеются ссылки на первоначальный ипотечный кредит и на кредит, предоставленный в целях его рефинансирования), то, в связи с отсутствием в Кодексе ограничения по количеству кредитов, получаемых в целях перекредитования ипотечного кредита на приобретение жилья, налогоплательщик будет иметь право на имущественный налоговой вычет по процентам в сумме фактически расходов на погашение процентов по кредиту, полученному от банка в целях рефинансирования кредита, выданного для рефинансирование первоначального ипотечного кредита.
• Если получение кредита, который планируется направить на перекредитование кредита, полученного для рефинансирования первоначального ипотечного кредита, связано с исполнением обязательств заемщика по погашению кредита, полученного в целях рефинансирования ипотечного кредита, а не связано непосредственно с погашением ипотечного кредита, оснований для предоставления имущественного налогового вычета по уплате процентов по такому кредиту не имеется. (Письмо ФНС России от 6 июня 2017 г. N БС-4-11/10679@ (вместе с Письмом Минфина от 25 мая 2017 г. N 03-04-07/32360), Письмо Минфина России от 22 февраля 2018 г. N 03-04-05/11543).

Таким образом, если Вам пришлось перекредитовываться несколько раз, то при соблюдении необходимых условий Вы осуществите возврат налога при рефинансировании ипотеки, так как законом не ограничивается количество кредитов на рефинансирование ипотеки и количество банков, в которых Вы можете перекредитоваться.

После рефинансирования ипотеки Вы можете получить налоговый вычет по процентам

Как получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки

Возврат процентов при рефинансировании ипотеки может осуществляться двумя способами:

• по окончании налогового периода (года) – через налоговую инспекцию. Подробнее о том, когда можно подавать документы для возврата налога при рефинансирование ипотеки, узнайте из этой статьи (Вы имеете возможность подать документы по процентам ипотеки при перекредитовании сразу за несколько лет). После предоставления документов начнется камеральная проверка, через некоторое время деньги будут перечислены на Ваш расчетный счет.
• до окончания налогового периода (года) – через работодателя.

Если за год получить вычет по процентам ипотеки после рефинансирования в полном объеме не удастся, его остаток переносится на следующие налоговые периоды. А пенсионеры имеют возможность перенести вычет на предыдущие годы.

Сумма налогового вычета при перекредитовании ипотеки

Имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита можно получить по одному объекту недвижимости. На размер налогового вычета на проценты (сколько денег можно получить) влияет дата получения кредита. Так, с 2014 года вычет по процентам ограничен 3.000.000 рублей на каждого налогоплательщика (подробнее о сумме вычета, можно прочитать здесь).

Отметим, что на возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки могут претендовать оба супруга, которые приобрели квартиру во время брака, в том числе по доле ребенка в квартире (без учета суммы маткапитала).

Документы для налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Для того чтобы получить налоговый вычет по процентам по ипотеке при рефинансировании кроме прочих документов необходимо предоставить:

• договор рефинансирования ипотечного кредита (в нем должны быть ссылки на первоначальный ипотечный кредит),
• договор первоначального ипотечного кредита,
• документы, подтверждающие уплату процентов по договору рефинансирования ипотечного кредита (например, справка из банка),
• документы, подтверждающие уплату основного долга и процентов по первоначальному ипотечному кредиту (например, справка из банка)

Можно ли получить вычет при рефинансировании ипотеки до 2010 года?

Так как фактически срока давности получения налогового вычета по процентам ипотеки (в том числе при перекредитовании) не существует, Вы можете обратиться за возвратом 13% и при рефинансирования ипотеки и 5 и 10 лет назад. Однако норма, касающаяся распространения имущественного налогового вычета на суммы расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов, вступила в силу с 1 января 2010 года.

По мнению ФНС, налогоплательщик вправе претендовать на предоставление имущественного налогового вычета в части сумм, направленных на погашение процентов за пользование рефинансируемым кредитом, полученным до 2010 г. (Письмо ФНС РФ от 07.02.2013 N ЕД-3-3/403@)

Согласно Письму Минфина РФ от 19 сентября 2014 г. N 03-04-05/47119 «налогоплательщик в составе имущественного налогового вычета вправе учесть понесенные им начиная с 2010 года расходы по уплате процентов по кредиту, полученному в целях рефинансирования (перекредитования) кредита, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры вне зависимости от налогового периода, в котором был получен кредит на рефинансирование (перекредитование) первоначального кредита».

Если Вы получили ипотечный кредит, но впоследствии перекредитовались в этом же или в другом банке, то Вы не теряете право на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки. Однако без выполнения необходимых условий Вы не сможете рассчитывать на возврат процентов при рефинансировании ипотеки.

Получение налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку

Одним из самых часто задаваемых вопросов является вопрос о том, на вычет в каком размере можно рассчитывать в случае покупки жилья в ипотеку. Поэтому в данной статье мы подробно рассмотрим особенности получения имущественного вычета при покупке жилья с привлечением кредитных средств.

Основной вычет

При покупке квартиры/дома с использованием ипотечных средств Вы можете получить два налоговых вычета: основной вычет (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ) и вычет по ипотечным процентам (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ).

Основной вычет при приобретении квартиры в ипотеку ничем не отличается от вычета при обычной покупке. Мы не будем рассматривать его подробно, а лишь напомним основные моменты:

• максимальный размер вычета составляет 2 млн. руб. (вернуть вы сможете 13% от этой суммы – 260 тыс. руб.) (подробнее «Размер вычета при покупке жилья»)
• право на вычет возникает после получения акта приема-передачи квартиры (при покупке по договору долевого участия) или даты оформления права собственности согласно выписке из ЕГРН (при покупке по договору купли-продажи). Подавать документы на вычет в налоговый орган можно по окончанию года, когда возникло на него право (подробнее «Информация об имущественном вычете»,«Когда возникает право вычета»)
• в вычет можно включить как свои так и заемные средства (с юридической точки зрения кредитные средства также считаются Вашими расходами).

Список необходимых документов и процесс получения вычета описаны в статьях: «Список документов для получения вычета» и «Процесс получения вычета».

Пример: В 2018 году Дежнев Г.С. взял в банке ипотечный кредит в размере 2 млн.руб. и купил квартиру стоимостью 2 200 000 руб. (свидетельство о регистрации права собственности было оформлено также в 2018 году). В 2021 году Дежнев Г.С. подал в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 год и заявил основной вычет в максимальном размере 2 млн. руб. (к возврату 260 тыс.руб), несмотря на то, что личных средств Дежнев потратил только 200 тыс.руб. Также он может заявить вычет по ипотечным процентам (его мы рассмотрим далее).

Вычет по ипотечным процентам

При покупке жилья в ипотеку кроме основного вычета Вы также можете получить вычет по уплаченным кредитным процентам (вернуть 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке).

Заметка: Ваши выплаты по ипотеке делятся на две части: выплата основного долга и выплата кредитных процентов. Данный вычет Вы можете получить только по выплатам по кредитным процентам (выплаты по основному долгу в вычет не войдут).

1. Право на вычет по ипотечным процентам возникает только в момент возникновения права основного вычета. При этом если ипотека оформлена ранее года, в котором была получена выписка из ЕГРН (или акт приема-передачи), то в состав вычета все равно можно включить все уплаченные Вами проценты с первых платежей ипотеки.

Пример: В 2016 году Бельский Г.И. оформил ипотеку и заключил договор долевого участия на строительство квартиры, а в 2018 году он получил акт приема-передачи квартиры. В этом случае обратиться в налоговую инспекцию за вычетом Бельский Г.И. может только в 2021 году (несмотря на то, что ипотека выплачивалась с 2016 года). При этом получить вычет он сможет по всем фактически уплаченным процентам (с 2016 года).

Максимальный размер вычета по ипотечным процентам составляет 3 млн. руб. (к возврату 390 тыс.руб.).

Заметка: если кредитный договор заключен до 1 января 2014 года, то применяются старые нормы, и размер вычета по кредитным процентам не ограничен.

Пример: В 2017 году Уланова Н.Н. взяла в банке ипотечный кредит 10 млн.руб. и купила квартиру стоимостью 12 млн.руб. За 2017-2018 годы Уланова Н.Н. заплатила 4 млн.руб. ипотечных процентов. В 2021 году Уланова Н.Н. подала в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 201 год и заявила основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по кредитным процентам в размере максимальной суммы 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.).

Заявить к вычету можно только фактически уплаченные ипотечные проценты за прошлые календарные годы.

Пример: В июне 2018 года Гречихин С.Д. взял ипотеку и купил квартиру. В 2021 году он может подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 год для получения основного вычета и вычета по процентам, уплаченным с июля до декабря 2018 года. В 2021 году Гречихин С.Д. сможет подать документы за 2021 год (в декларации добавить уплаченные проценты в 2021 году), в 2021 году – за 2021 год, и т.д.

По каким кредитам и займам можно получить вычет по процентам?

Вычет по кредитным процентам можно получить не только по договорам ипотеки, а по любому целевому займу, направленному на приобретение/строительство жилья (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). Например, если Вы взяли займ у работодателя и в договоре написано, что займ будет потрачен на покупку конкретной квартиры, то Вы сможете получить налоговый вычет по выплачиваемым кредитным процентам. Если такой записи в договоре не будет, то,несмотря на то, что Вы потратили займ на покупку жилья, вычет Вы получить не сможете (Письмо Минфина от 08.04.2016 №03-04-05/20053).

Пример: В 2018 году Шилова К.О. взяла займ у организации на покупку квартиры. В договоре четко указано, что займ потрачен на покупку конкретной квартиры, поэтому Шилова К.О. сможет получить вычет по кредитным процентам.

Пример: В 2018 году Тамарина Э.М. купила квартиру за 2 млн.руб. с привлечением кредита на потребительские цели в сумме 1 млн.руб. Так как кредит не является целевым на покупку квартиры, Тамарина Э.М. сможет получить имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а вычетом по процентам воспользоваться не сможет.

Документы для оформления вычета по ипотечным процентам

Для получения вычета по ипотечным процентам в дополнение к основным документам по сделке (см. «Документы») Вам нужно будет представить в налоговую инспекцию копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах. Справку можно получить в банке, в котором Вы оформляли ипотеку. В некоторых банках справку выдают сразу, а в некоторых через несколько дней после письменного запроса (это лучше уточнить в своем банке).

Иногда в налоговом органе могут также запросить платежные документы по оплате ипотечных процентов (платежные поручения, выписку из банка, квитанции и т.п.). В этом случае можно либо предоставить документы (если они в наличии), или сослаться на письмо ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@, где указано, что справки об уплаченных процентах из банка достаточно и дополнительных платежных документов для получения вычета не требуется.

Обязательно ли заявлять вычет по кредитным процентам сразу?

Если Вы еще не исчерпали основной вычет, то Вы можете сразу не заявлять вычет по ипотечным процентам (чтобы не подавать в налоговый орган дополнительные документы). Как только основной вычет у Вас будет исчерпан, Вы сможете добавить в декларацию информацию о вычете по кредитным процентам (и приложить соответствующие документы).

Пример: В 2016 году Хавина М.В. купила квартиру в ипотеку за 3 млн.руб. Доходы Хавиной М.В. составляют 800 тыс.руб. в год (сумма удержанного налога за год 104 000 руб.). В этом случае в 2017 году она сможет заявить основной вычет (так как не имеет смысла заявлять проценты). В 2018 году Хавина М.В. продолжит получать основной вычет. В 2021 году, так как основной вычет будет исчерпан, она добавит в декларацию данные об уплаченных процентах с начала выплат (с 2016 года).

Обязательно ли подавать документы на вычет каждый год?

Часто складывается ситуация, когда основной вычет уже исчерпан, а сумма, выплачиваемых процентов по ипотеке довольно небольшая. В этом случае Вы можете не подавать документы в налоговый орган каждый календарный год (чтобы сэкономить время), а подавать раз в несколько лет, включив в декларацию все уплаченные за эти годы проценты.

Пример: В 2015 году Детнев Л.П. купил квартиру в ипотеку. Согласно условиям ипотеки,он ежегодно выплачивает ипотечных процентов на сумму 100 000 руб. Доходы Детнева Л.П. в год превышают 2 млн. руб. В 2016 году Детнев подал документы в налоговый орган и получил основной вычет и вычет по процентам, уплаченным за 2015 году. В 2017 году Детнев может не подавать декларацию, а подождать несколько лет и заявить все проценты сразу: например, подать документы в 2021 году и получить вычет по процентам, уплаченным в 2016, 2017 и 2018 годах.

Вычет по процентам при перекредитовании (рефинансировании кредита)

В случае рефинансирования кредита в другом банке Вы можете получить вычет по процентам и по первоначальному и по новому кредиту (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). При этом важно, чтобы в новом договоре было явно отмечено,что он выдан для рефинансирования прошлого (целевого) кредита.

Пример: Голованов И.В. купил квартиру в 2017 году стоимостью 3 млн.руб. (из них 1 млн.руб. собственных средств, а 2 млн.руб. заемных). В 2018 году он осуществил рефинансирование кредита в другом банке. Тогда при получении вычета по процентам Голованов И.В. сможет учесть проценты, выплаченные по первому и второму кредитам.

Процесс получения вычета

Процесс получения вычета по ипотечным процентам не отличается от получения основного вычета и подробно рассмотрен в статьях:«Процесс получения вычета», «Получение имущественного вычета через работодателя».

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Источники:
http://verni-nalog.ru/nalogovye-vychety/pokupka-kvartiry/procenty-po-ipoteke/
http://www.znak.com/2017-04-07/zemlevladelcam_ne_zaregistrirovavshim_svoi_doma_grozit_dvoynoy_nalog_na_zemlyu