В какой форме заключается договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия – это соглашение между двумя сторонами (арендодателем и арендатором) о предоставлении последнему во временное пользование целого предприятия за определенную плату. Сделка регулируется Гражданским законодательством (статьями 656-664).

К существенным условиям относятся:

предмет соглашения;
стоимость аренды;

В качестве предмета выступает производственный комплекс как единое целое. Арендная плата определяется сторонами и прописывается в соглашении. В документе также нужно указать сроки внесения платежей.

Срок аренды не относится к существенным условиям. Он может быть и не указан – в этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Содержание

Договор аренды — это взаимное, консенсуальное и возмездное соглашение. В связи с этим у сторон возникают взаимные права и обязательства, которые определяют содержание документа.

предоставление арендатору производственного комплекса в соответствии с условиями сделки (ст. 655 ГК РФ устанавливает порядок передачи);
подготовка предприятия к передаче;
составление передаточного акта (ст. 659);
компенсация арендатору стоимости работ, направленных на улучшение объекта.

поддержание объекта в надлежащем состоянии на протяжении периода эксплуатации;
внесение платежей за аренду в обусловленные сроки;
возврат объекта по истечении срока действия соглашения с составлением акта передачи.

Поддержание технического состояния объекта означает для арендатора оплату эксплуатационных расходов, проведение текущих и капитальных ремонтных работ. Поддержание предприятия в надлежащем состоянии также предполагает сохранение его функциональной целостности, т.е. способности к произведению товаров и оказанию услуг.

Основное право стороны, сдающей предприятие в аренду – возможность получения денег за предоставление объекта в пользование. Цена обязательно должна быть указана, так как это существенное условие арендной сделки. В противном случае соглашение будет считаться незаключенным. Стороны вправе использовать любые варианты расчетов и платежей.

продажа и обмен материальных ценностей, включенных в состав имущества;
предоставление их в субаренду;
передача прав и обязательств в отношении указанных ценностей третьим лицам.

Перечисленные действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости производственного комплекса. В отношении земли и природных ресурсов такие манипуляции недопустимы.

Перечень возможностей арендатора может быть ограничен условиями договора (например, невозможность отчуждения входящей в состав комплекса недвижимости).

В главе 34 Гражданского кодекса отсутствуют нормы, предотвращающие совершение сторонами конкурентных действий. Однако права арендодателя должны быть защищены, так как арендатор может начать выпускать аналогичный товар худшего качества.

В связи с этим в соглашение вносят ограничивающие условия (например, согласование между сторонами расположение точек реализации аналогичного товара, производимого арендатором).

Таким образом, в качестве предмета соглашения выступает производственный комплекс, который относится к объектам недвижимого имущества. Договор может включать право пользования природными ресурсами, основными активами и оборотными средствами, а также право требования.

Форма и государственная регистрация

Форма соглашения письменная. Документ подписывают обе стороны. Несоблюдение формы составления приводит к недействительности сделки. Договор должен пройти процедуру обязательной государственной регистрации.

С какого момента считается заключенным

Соглашение считается заключенным с момента завершения процедуры госрегистрации. Ее порядок определен ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Неисполнение требования касаемо процедуры госрегистрации приводит к недействительности договора.

Образец

Структура договора выглядит следующим образом:

наименование и номер соглашения;
дата и место заключения;
существенные условия: описание предмета и размер арендной платы;
дополнительные условия (объем и характер прав и обязательств): передача имущества, правила эксплуатации, сроки аренды, прочие условия;
реквизиты сторон;
перечень приложений к соглашению.

Заключение и оформление

Перед подписанием соглашения стороны должны выполнить ряд действий, направленных на удостоверение состава передаваемого объекта, а также провести аудиторскую проверку. После реализации указанных мер составляются или рассматриваются документы:

инвентаризационный акт;
баланс бухучета;
экспертное заключение о составе и стоимости имущества;
список долговых обязательств с указанием суммы, сроков, заимодателей.

Определение состава имущества проводится в форме полной инвентаризации, которая включает проверку включенных в баланс ценностей и их состояние, а также оценку активов организации. Инвентаризация используется для установления размера арендной платы.

Инвентаризационный акт дополняется заключением аудитора о финансовом положении компании. Целями аудиторской проверки являются:

анализ финансовой отчетности на предмет соответствия установленным требованиям;
проверка правомерности проведенных хозяйственных операций.

Распределение обязанностей по проведению аудиторской проверки и инвентаризационных мероприятий основывается по соглашению сторон.

Особенности исполнения и прекращения

Исполнение соглашения заключается в проведении арендодателем ряда подготовительных мероприятий, которые включают оформление передаточного акта и представление его арендатору для подписания.

Обязательство арендодателя по передаче арендуемого объекта считается исполненным только после фактической передачи производственного комплекса. Этот факт заверяется подписанием сторонами акта передачи.

Исполнение обязательств должным образом со стороны арендатора заключается в использовании объекта согласно его назначению. Спецификой договора аренды производственного комплекса является то, что это соглашение наделяет арендатора широким кругом правомочий в отношении имущества. Это объясняется особенностями самого объекта: арендатору передается во владение и распоряжение действующее предприятие, работа которого не представляется возможной без реализации части имущественных ценностей, входящих в активы.

Положения гражданского законодательства об изменении условий договора и его расторжении, а также о возврате переданного имущества, применимы к договору аренды только в том случае, если последствия недействительной сделки не идут в разрез с интересами кредиторов сторон и других лиц (ст. 663).

Возвращение арендованного комплекса по причине расторжения договора аренды должно производиться арендатором по правилам, установленным для предоставления предприятия в аренду. Однако в этом случае все подготовительные мероприятия и составление акта передачи ложатся на плечи арендатора (ст. 664).

Арендатор обязан предупредить кредиторов по обязательствам, имеющим отношение к деятельности объекта, о прекращении договора аренды в письменной форме. Заимодатели имеют право потребовать в свою очередь досрочное исполнение обязательств и компенсацию понесенных ими убытков.

С момента возвращения предприятия владельцу бывшие стороны договора несут солидарную ответственность по долговым обязательствам, которые были переложены на арендодателя без согласия заимодателей арендатора.

Обязательство по возвращению производственного комплекса считается выполненным после подписания сторонами соответствующего документа – акта передачи.

Если в договоре аренды не были установлены сроки возмездного пользования объектом, соглашение может разорвать любая из сторон при условии предварительного уведомления как минимум за три месяца.

Последствия отсутствия долгосрочного договора аренды описаны в данном видео.

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать установленную арендную плату.

Правоотношения сторон сделки регулируются параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Соглашение регламентируют статьи 656-664 ГК РФ.

Предмет договора аренды предприятия

Предметом соглашения является предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия передаются:

Основные средства:
- земельные участки;
- здания;
- сооружения;
- оборудование.
Оборотные средства:
- сырье;
- топливо;
- материалы.
Имущественные права арендодателя (права пользования):
- землей;
- водными объектами;
- природными ресурсами;
- зданиями, сооружениями;
- оборудованием.

Права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме передачи указанных средств и прав, арендодатель должен передать права требования и перевести на арендатора долги, относящиеся к организации.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656 ГК РФ).

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме и подписываться обеими сторонами сделки. Соглашение считается заключенным с момента обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Существенные условия договора

Договор аренды предприятия является консенсуальным, взаимным, возмездным. Стороны сделки – арендодатель и арендатор. Существенные условия – предмет и цена.

Предметом соглашения выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Цена аренды устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в документе. В нем необходимо определить размер и периодичность внесения арендных платежей.

Срок не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае сделка может быть расторгнута любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца.

Особенное обязательство арендодателя

Арендодатель должен письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду по договору. О согласии или несогласии кредитор должен сообщить в письменной форме. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, имеет право потребовать в течение трех месяцев со дня уведомления прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Приложения и сопутствующие материалы

Представленный образец договора аренды предприятия содержит приложения:

состав предприятия;
перечни земельных участков, зданий, оборудования, транспортных средств, запасов сырья;
перечень прав пользования и исключительных прав;
график арендных платежей.

Вместе с договором аренды предприятия на этой странице вы можете скачать дополнительное соглашение, протокол разногласий и протокол согласования разногласий.

Аренда предприятия

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. Входят также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору:

за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства;
передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;
уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 656 ГК РФ к арендатору не переходят права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, то есть арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.

Договор аренды предприятия, также как и договор аренды зданий и сооружений, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, на какой срок он заключается. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора.

Арендодатель до передачи предприятия в аренду обязан письменно уведомить об этом своих кредиторов. Кредитор, не сообщивший в письменном виде арендодателю о согласии на перевод долга, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков.

Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, который не был уведомлен арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Следует обратить внимание на то, что задолженность арендодателя перед бюджетными и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 2 ГК РФ к налоговым и другим финансовым отношениям гражданское законодательство не применяется. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, обязанность составления акта возлагается на арендодателя.

По договору аренды предприятия, если договор не содержит иных условий, арендатору предоставлены широкие права. Арендатор вправе без согласия арендодателя:

продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Это допускается при условии, что данные действия не влекут уменьшения стоимости предприятия и не нарушают других положений договора аренды предприятия;
вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
На арендатора возлагаются следующие обязанности:

поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии;
осуществление текущего и капитального ремонта;
осуществление расходов, связанных с эксплуатацией предприятия, платежей по страхованию арендованного имущества.

При прекращении договора аренды предприятие возвращается арендодателю, при этом подготовка предприятия к передаче, составление передаточного акта осуществляется арендатором и за его счет. ОТНОШЕНИЯ С РАБОТНИКАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Как быть с работниками предприятия, передаваемого в аренду? По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.

О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме. Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации:

“Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение

Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника”.

Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.

Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.

Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно.

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

здания, сооружения, постройки;
оборудование;
права требования;
запасы сырья, топлива;
имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
исключительные права;
долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

Подписывается сторонами.
Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным.

Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.

Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.

При этом она может быть представлена в виде:

платежей в твердой сумме;
доли полученной от имущества прибыли;
определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.

Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.

У сторон есть 3 варианта:

Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
Неуказание срока.

В последнем случае при желании расторжения соглашения одна из сторон обязана уведомить другую заранее, не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды производственной базы — порядок заключения, образец

В ситуации, когда арендатору необходима только производственная база, а не весь имущественный комплекс предприятия, стороны заключают соответствующее соглашение, в котором рекомендуется зафиксировать:

наименования сторон с указанием документов, подтверждающих правомочия на подписание документа;
предмет договора (передача в аренду производственной базы с перечислением находящегося движимого/недвижимого имущества и уточнением характеристик земельного участка, на котором она расположена);
права и обязанности сторон;
цену договора;
срок действия;
порядок передачи имущества.

Для справки: если срок договора аренды составляет 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации. Это существенно отличает данный вид контрактов от соглашений по передаче в аренду предприятий: договор аренды предприятия заключается на любой срок, причем регистрация сделки обязательна.

Передача производственной базы должна быть оформлена актом, в котором перечисляется все движимое/недвижимое имущество. Кроме того, собственнику здания целесообразно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает.

Стороны могут договориться и относительно улучшения предмета аренды, определив, за чей счет это будет производиться и в каком порядке. Как правило, если речь идет об отделимых улучшениях (например, мебели), то они принадлежат арендатору и после окончания срока действия договора аренды передаются ему.

Для наглядности предлагаем рассмотреть образец договора аренды производственной базы, имеющийся на нашем сайте.

Договор аренды основных средств

Основные средства предприятия тоже могут быть переданы другим лицам во временное владение и пользование за установленную плату на основании договора аренды, порядок заключения которого урегулирован главой 34 ГК РФ.

В зависимости от целей, аренда может быть:

текущей, когда право собственности на имущество остается у арендодателя и арендатор удовлетворяет свои потребности в период временного владения и пользования;
финансируемой, когда право собственности на имущество переход к арендатору по истечении срока договора или при внесении всей платы за аренду.

Арендодатель должен передать все имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи. При этом ст. 612 ГК РФ уточняет, что арендодатель будет нести ответственность за все недостатки переданных основных средств, даже если на момент подписания договора он о них не знал.

Стороны должны провести соответствующие бухгалтерские операции по передаче основных средств с баланса на баланс, так как при использовании те могут быть подвергнуты износу, в результате чего их первоначальная стоимость уменьшится. Кроме того, необходимо решить, на чьем балансе будут оформляться улучшения и кто будет производить текущий/капитальный ремонт.

Итак, законодательством предусмотрен вариант аренды как всего предприятия (имущественного комплекса), так и отдельных его частей (основных средств, производственной базы, земельного участка и т. д.). Для договора аренды предприятия законодатель закрепил специфические черты (параграф 5 главы 34 ГК РФ). Наиболее значимым является то, что такой договор требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока сделки. Кроме того, необходимо согласовать все существенные условия (предмет, цену), а также отразить в соглашении все виды имущества и имущественных прав в составе предприятия, которые передаются в аренду.