Соглашение о найме помещений: письменная гарантия спокойствия

Многие наши соотечественники не имеют собственного жилья, и потому вынуждены арендовать недвижимость на коммерческой основе. Чтобы защитить себя от возможных проблем, необходимо заключить с собственником соответствующий договор, регулирующий дальнейшие взаимоотношения между участниками соглашения.

Понятие коммерческого найма помещений в гражданском законодательстве

На практике понятие коммерческого найма применяется весьма широко, но в законодательных актах отсутствует точная формулировка. Общее определение дается в п.1 ст.671 ГК РФ. В нормативе отмечено, что по договору найма жилища одна сторона (владелец) обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилое помещение во временное пользование за плату.

Использование терминологии «коммерческий» несколько неверное. Гражданское законодательство ассоциирует коммерцию с предпринимательством. А найм жилого помещения далеко не всегда может рассматриваться как деятельность предпринимателя.

Все вопросы, затрагивающие использование жилища на возмездном основании регламентируются действительными нормами гражданского законодательства. В Главе 35 ГК РФ содержится весь алгоритм и порядок такой процедуры. Здесь оговаривается понятие аренды, расписывается процесс подписания между участниками соглашения, обозначаются права и обязанности сторон.

Отличие от социального найма жилья

Действительные нормы законодательной базы РФ предполагают два варианта использования чужой недвижимости – коммерческий и социальный. Невзирая на то, что предмет для обеих ситуаций одинаковый, между процедурами имеется несколько существенных различий:

Принцип предоставления жилья. Коммерческий найм жилья предполагает получение собственником оплаты, в то время как социальный найм характеризуется безвозмездной основой.
Срок заключения. Договор аренды на возмездной основе предполагает, что период действия соглашения составит не более 5 лет. При социальном найме документ подписывается на неограниченное время.
Собственник недвижимости. Договор социального найма встречается чаще всего в ситуациях, когда в качестве владельца выступает государство в лице уполномоченных структур. При коммерческом найме владельцем жилплощади является физическое или юридическое лицо.

Если владельцем недвижимости выступает государственная структура, в случае с платным использованием помещения заключение договора принимает форму соглашения. При социальном способе передачи жилья решение владельца в лице государственного органа констатирует факт выделения жилплощади.

Особенности составления договора

Документ составляется, с оглядкой на требования и рекомендации гражданской законодательной базы, в письменной форме. Особое внимание уделяется содержанию. Договор должен включать следующие сведения:

наименование, дата и место составления документа;
информация об участниках сделки. Потребуются персональные данные и паспортные реквизиты;
предмет сделки – жилая недвижимость, и ее основные характеристики. Нужно указать точный адрес квартиры (дома), количество комнат и площадь;
подтверждение факта принадлежности жилого помещения наймодателю. Владелец обязан подтвердить право собственности на жилплощадь;
данные касательно стоимости договора. Если владельцем жилища выступает частное лицо, оно вправе самостоятельно назначить цену. Также нужно указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Если в соглашении данная информация отсутствует, ответственным за своевременную оплату коммуналки назначается наниматель;
срок действия. Максимальный период действия соглашения коммерческого найма составляет 5 лет. Если изначально текст соглашения не включает данные касательно временного отрезка, закон устанавливает максимально возможное время;
условия расторжения сделки. Обозначаются обстоятельства, при наступлении которых документ может быть аннулирован или прекращен.

Приоритет по расторжению имеет наниматель. Он может съехать без указания причины, предварительно уведомив собственника. Что касается наймодателя, то для расторжения ему потребуются более весомые причины.

Форма документа

Соглашение на использование жилого объекта на платном основании оформляется строго в письменной форме. Данное требование указано в положениях ст.674 ГК РФ. Исключительных ситуаций законодатель не предусматривает.

Важный нюанс. Если срок действия документа более 12 месяцев, в обязательном порядке его предстоит зарегистрировать. В противном случае стороны соглашения будут нести ответственность по ст. 19.21 КоАП РФ.

Предмет найма

Предметом сделки выступает жилое помещение. Оно должно соответствовать всем признакам, обозначенным в п.1 ст.673 ГК РФ:

Изолированность. Исключается свободное проникновение на сдаваемую площадь посторонних лиц.
Пригодность для проживания. Жилплощадь подключена ко всем коммуникациям, а текущее состояние жилища не должно нести потенциальных опасностей для нанимателя.
Помещение является собственностью наймодателя. Объектом договора являются только те помещения, которые принадлежат наймодателю. Согласно действительным нормам гражданского права, сдать чужое жилье за плату невозможно.

Законодатель предусматривает, что жилое помещение оснащается и обустраивается таким образом, чтобы исключить возможные опасные ситуации для жильцов.

Обязанности сторон

Договор коммерческого найма является двусторонней сделкой, и заключается между:

наймодателем, то есть особой, обладающей собственническими правами на жилплощадь. В роли наймодателя может выступать доверенное лицо владельца жилища, при условии имеющихся делегированных полномочий, подтвержденных нотариальной доверенностью;
нанимателем, в роли которого выступает гражданин, приобретающий жилой объект в пользование на время за определенную плату.

Требования законодательной базы устанавливают ряд прав и обязанностей участников договорного процесса. При их несоблюдении нарушителю грозят штрафные санкции.

В обязанности наймодателя включают следующие моменты:

Передача нанимателю жилого объекта, соответствующего требованиям нормативной документации.
Осуществление надлежащего использования здания, где находится объект сделки.
Предоставление коммунальных услуг на платной основе.
Проведение ремонтных операций по необходимости.

В то же время владелец жилого помещения получает ряд специфических прав:

Отказ на вселение вместе с нанимателем других лиц. Исключение составляют дети, не достигшие 18-летнего возраста. В их отношении согласие не потребуется.
Переоснащение помещений. Если данная процедура способна существенно изменить условия эксплуатации жилья, потребуется предварительно получить согласие у нанимателя.
Категорический запрет на вселение временных жильцов, если это противоречит действующим нормам жилплощади на человека.

Помимо того, владелец имеет полное право требовать от пользователя своевременно оплачивать коммунальные услуги, и в любой момент может проконтролировать исполнение своего требования.

В свою очередь наниматель приобретает следующие права и обязанности:

использование помещений в рамках действующего соглашения;
обеспечение сохранности имущества, поддержание надлежащего состояния жилища;
выполнение ремонтных работ. Если ремонт требуется из-за недостатков, возникших по вине собственника, арендатор может требовать компенсацию;
своевременная оплата коммуналки и расчет с владельцем жилья по условиям договоренностей;
незамедлительное освобождение жилого объекта в случае расторжения договора;
использование помещения для личного проживания и членов своей семьи;
осуществление переоснащения или реконструкции жилья по согласованию с владельцем;
запрет на передачу части квартиры в поднаем третьим лицам. Для этого также потребуется согласование вопроса с собственником.

Документы для скачивания (бесплатно)

Договор коммерческого найма (бланк)

Определение стоимости

Если владельцем жилища является частное лицо, оно вправе самостоятельно устанавливать размер арендной ставки. Юридические лица, владеющие жилыми помещениями, действуют соответственно с внутренними правилами, или устанавливают стоимость найма по средней ставке в регионе (населенном пункте).

Срок действия и расторжение договора

Договор найма жилья на коммерческой основе заключается максимум на 5 лет. Если в тексте соглашения отсутствует информация касательно длительности арендных отношений, считается, что он оформлен на 5-летний период.

При завершении срока действия наниматель обладает преимущественным правом на пролонгацию сделки или заключение новых соглашений.

Закон устанавливает обязанность собственника минимум за 3 месяца до конца срока предложить арендатору продлить договор. Также допускается прекращение отношений, если владелец намерен в обозримом будущем вообще прекратить сдачу жилья в найм.

Договорные отношения прекращаются:

по завершению срока действия соглашения;
по требованию одной из сторон в судебном порядке;
одностороннему решению нанимателя.

Меры ответственности

Ответственность участников договорного процесса регулируется согласно положениям ранее заключенного соглашения. Различают два вида ответственности:

Административная ответственность. Устанавливается за нарушение действующих правил, обозначенных в документе. Реализуется в форме предупреждения или штрафа.
Гражданско-правовая ответственность. Наступает при наличии деяний, квалифицирующихся как противоправные.

Среди наиболее часто встречающихся нарушений выделяют:

отсутствие арендной платы и платежей за коммунальные услуги. Допускается установление неустойки или пени за каждый день просрочки;
порча имущества наймодателя. Нарушителя обязывают вернуть имуществу первоначальный вид, а также назначат штрафную санкцию;
отказ владельца жилья от продления договора, одностороннее расторжение сделки. Наниматель вправе требовать неустойку и возмещение убытков.

Об основных отличиях коммерческого и социального найма жилья рассказано в ролике.

Соглашение о найме помещений: письменная гарантия спокойствия

Понятие коммерческого найма помещений в гражданском законодательстве

Отличие от социального найма жилья

Принцип предоставления жилья. Коммерческий найм жилья предполагает получение собственником оплаты, в то время как социальный найм характеризуется безвозмездной основой.
Срок заключения. Договор аренды на возмездной основе предполагает, что период действия соглашения составит не более 5 лет. При социальном найме документ подписывается на неограниченное время.
Собственник недвижимости. Договор социального найма встречается чаще всего в ситуациях, когда в качестве владельца выступает государство в лице уполномоченных структур. При коммерческом найме владельцем жилплощади является физическое или юридическое лицо.

Особенности составления договора

наименование, дата и место составления документа;
информация об участниках сделки. Потребуются персональные данные и паспортные реквизиты;
предмет сделки – жилая недвижимость, и ее основные характеристики. Нужно указать точный адрес квартиры (дома), количество комнат и площадь;
подтверждение факта принадлежности жилого помещения наймодателю. Владелец обязан подтвердить право собственности на жилплощадь;
данные касательно стоимости договора. Если владельцем жилища выступает частное лицо, оно вправе самостоятельно назначить цену. Также нужно указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Если в соглашении данная информация отсутствует, ответственным за своевременную оплату коммуналки назначается наниматель;
срок действия. Максимальный период действия соглашения коммерческого найма составляет 5 лет. Если изначально текст соглашения не включает данные касательно временного отрезка, закон устанавливает максимально возможное время;
условия расторжения сделки. Обозначаются обстоятельства, при наступлении которых документ может быть аннулирован или прекращен.

Форма документа

Предмет найма

Изолированность. Исключается свободное проникновение на сдаваемую площадь посторонних лиц.
Пригодность для проживания. Жилплощадь подключена ко всем коммуникациям, а текущее состояние жилища не должно нести потенциальных опасностей для нанимателя.
Помещение является собственностью наймодателя. Объектом договора являются только те помещения, которые принадлежат наймодателю. Согласно действительным нормам гражданского права, сдать чужое жилье за плату невозможно.

Обязанности сторон

Договор коммерческого найма является двусторонней сделкой, и заключается между:

наймодателем, то есть особой, обладающей собственническими правами на жилплощадь. В роли наймодателя может выступать доверенное лицо владельца жилища, при условии имеющихся делегированных полномочий, подтвержденных нотариальной доверенностью;
нанимателем, в роли которого выступает гражданин, приобретающий жилой объект в пользование на время за определенную плату.

В обязанности наймодателя включают следующие моменты:

Передача нанимателю жилого объекта, соответствующего требованиям нормативной документации.
Осуществление надлежащего использования здания, где находится объект сделки.
Предоставление коммунальных услуг на платной основе.
Проведение ремонтных операций по необходимости.

В то же время владелец жилого помещения получает ряд специфических прав:

Отказ на вселение вместе с нанимателем других лиц. Исключение составляют дети, не достигшие 18-летнего возраста. В их отношении согласие не потребуется.
Переоснащение помещений. Если данная процедура способна существенно изменить условия эксплуатации жилья, потребуется предварительно получить согласие у нанимателя.
Категорический запрет на вселение временных жильцов, если это противоречит действующим нормам жилплощади на человека.

В свою очередь наниматель приобретает следующие права и обязанности:

использование помещений в рамках действующего соглашения;
обеспечение сохранности имущества, поддержание надлежащего состояния жилища;
выполнение ремонтных работ. Если ремонт требуется из-за недостатков, возникших по вине собственника, арендатор может требовать компенсацию;
своевременная оплата коммуналки и расчет с владельцем жилья по условиям договоренностей;
незамедлительное освобождение жилого объекта в случае расторжения договора;
использование помещения для личного проживания и членов своей семьи;
осуществление переоснащения или реконструкции жилья по согласованию с владельцем;
запрет на передачу части квартиры в поднаем третьим лицам. Для этого также потребуется согласование вопроса с собственником.

Определение стоимости

Срок действия и расторжение договора

Договорные отношения прекращаются:

по завершению срока действия соглашения;
по требованию одной из сторон в судебном порядке;
одностороннему решению нанимателя.

Меры ответственности

Административная ответственность. Устанавливается за нарушение действующих правил, обозначенных в документе. Реализуется в форме предупреждения или штрафа.
Гражданско-правовая ответственность. Наступает при наличии деяний, квалифицирующихся как противоправные.

Среди наиболее часто встречающихся нарушений выделяют:

отсутствие арендной платы и платежей за коммунальные услуги. Допускается установление неустойки или пени за каждый день просрочки;
порча имущества наймодателя. Нарушителя обязывают вернуть имуществу первоначальный вид, а также назначат штрафную санкцию;
отказ владельца жилья от продления договора, одностороннее расторжение сделки. Наниматель вправе требовать неустойку и возмещение убытков.

Об основных отличиях коммерческого и социального найма жилья рассказано в ролике.

Какие гарантии возможны при аренде нежилого помещения на 11 месяцев?

Добрый день! Пожалуйста подскажите. При аренде на 11 месяцев, можно получить какие-нибудь гарантии и задокументировать их, насчет того, что арендодатель заключит договор и дальше, а не зарядит сумму оплаты в два раза больше или откажется заключать еще договор? Или это делается на свой риск?

Ответы юристов ( 2 )

Попробуйте прописать это в договоре, это даст защиту в суде.

Статья 614. ГК РФ Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Источники:
http://znaybiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/kommercheskij-najm.html
http://pravoved.ru/question/1902212/
http://base.garant.ru/3982939/